CMCT 주가 분석: 역스플릿 이후 변동성과 투자 포인트

1. CMCT 한눈 요약: 급등·역스플릿 이후, 지금 들어가도 될까?

1-1. 티커·거래소·섹터: CMCT | 나스닥 | 상업용 REITs

크리에이티브 미디어 & 커뮤니티 트러스트(Creative Media & Community Trust Corporation, CMCT)는 나스닥(NASDAQ)에 상장된 상업용 REITs로, 임대자산에서 발생하는 현금흐름이 핵심입니다. REIT 특성상 NOI·FFO의 추세와 부채 구조가 기업가치에 직접 연결되며, 금리·가동률·임대료 재계약(리리싱) 조건이 리스크/업사이드를 결정합니다.

1-2. 주가·시총 스냅샷(2025-09-14): 7.95달러·약 600만 달러

• 주가/시총: $7.95, 시가총액 약 $6백만(초소형 마이크로캡)
• 52주 범위: $2.75 ~ $51.47 → 역스플릿(1:25, 2025-04-15) 및 저유동성 영향으로 극단적 변동성
• 거래량: 약 1.8만주로 적은 편 → 적은 체결 수량에도 가격이 크게 움직일 수 있음
• 수익성: EPS -245.51, PER은 의미 낮음(지속 적자)

투자 관점에서는 유동성 프리미엄 대신 유동성 리스크를 감수해야 하며, 작은 호재/악재에도 가격이 크게 출렁일 수 있는 구조입니다.

1-3. 애널리스트 컨센서스: 투자의견 3.00, 목표가 4.00달러(상·하 동일)

컨센서스(2025-09-04 기준)는 중립(3.00)에 가깝고, 목표가가 $4.00로 단일 제시입니다. 이는 현재가 $7.95 대비 약 -49.7% 하방 갭을 시사합니다 [(4.00-7.95)/7.95 ≈ -49.7%]. 표본 수가 매우 적을 가능성이 높아 신뢰도는 제한적이나, 최소한 단기 업사이드에 보수적 시각이 우세함을 읽을 수 있습니다.

1-4. 핵심 포인트 3가지: 변동성 확대·NOI/FFO 악화·부채구조 개선 시도

1) 변동성 확대
2025-04-15 1:25 역스플릿 이후 가격대가 높아졌지만, 실질가치 개선과는 별개입니다. 52주 범위($2.75~$51.47)와 낮은 거래량이 결합되어 체결 공백과 슬리피지 리스크가 큽니다. 단기 트레이딩 접근 시 호가 스프레드와 체결 수량을 반드시 확인할 필요가 있습니다.

2) NOI/FFO 악화(현금흐름 압박)
2025년 2분기(2025-06-30) 매출은 $29.69로 전분기 $32.30 대비 약 -8.1% 감소. EBITDA는 $13.82로 개선됐지만, 감가상각비 증가(6.63 → 12.93)와 이자지급 확대(현금지급 이자 7.69 → 17.04)로 EBIT 축소($4.76 → $1.93) 및 세전손익 악화(-$6.15 → -$8.99)가 나타났습니다. 영업활동 현금흐름(OFCF)도 -$1.27로 마이너스 전환. 배당수익률 수치 자체는 높지 않지만(~0.49%), FFO/현금흐름이 약한 구간의 배당 지속 가능성은 낮게 평가하는 편이 안전합니다.

3) 부채구조 개선 시도(리파이낸싱·계약 수정)
최근 채무불이행 면제 후 신용계약 수정 및 현금흐름 통제 강화(2025-04-01부터 일부 현금흐름 제약)가 공시됐고, 2분기 부채 조달 $30.24 유입으로 만기 연장·리파이낸싱 노력이 확인됩니다. 다만 금리 고착·만기벽이 남아 있어, 임대차 재계약 성과(가동률·임대료)로 이자비용을 상쇄할 수 있는지가 핵심입니다. 리노베이션·임대활동 증가(임대 14만 sqft, +55%)는 방향성은 긍정적이나, NOI→FFO 개선의 실제 연결이 수치로 확인되기 전까지는 보수적 접근이 합리적입니다.

2. 회사·포트폴리오 한눈에: 임대활동 +55%, 자산 리노베이션은 진행형

2-1. 비즈니스 모델: 크리에이티브 미디어 & 커뮤니티 트러스트(REIT)

크리에이티브 미디어 & 커뮤니티 트러스트(CMCT)는 상업용 부동산을 보유하고 이를 임대해 발생하는 임대수익을 배당 형태로 투자자에게 분배하는 상업용 REITs입니다. 주력 자산군은 오피스·호텔 중심이며, 일반적인 REIT와 달리 포트폴리오가 크지 않고 특정 자산 비중이 높아 단일 자산 변동성에 민감합니다. 따라서 임차인 확보와 부채 관리가 동시에 중요하게 작용합니다.

2-2. 포트폴리오 업데이트: 14만 sqft 임대 유치, 호텔 리노베이션 효과

2025년 7월까지 CMCT는 약 14만 평방피트의 신규 임대 계약을 체결, 이는 이전 대비 약 +55% 증가한 수치입니다. 공실률 축소는 NOI 회복의 첫 단계로 평가할 수 있습니다. 더불어 주요 호텔 자산에 대한 리노베이션이 진행 중이며, 일부는 이미 완료되어 객실 단가와 투숙률 개선 효과가 보고되고 있습니다. 다만, 아직 전체 NOI와 FFO에 본격적으로 반영되기 전 단계로, 가시적인 재무 개선이 동반되어야 장기적 신뢰도를 얻을 수 있습니다.

2-3. 지역·자산 믹스 가이드: 오피스/호텔 중심 리스크와 기회

포트폴리오는 오피스빌딩과 호텔 비중이 높아 업황의 직격탄을 받습니다.
- 오피스: 재택근무와 하이브리드 오피스 확산으로 장기 공실 리스크가 큼
- 호텔: 관광·MICE 수요 회복에 따라 단기 업사이드는 가능하지만, 경기침체 시 빠르게 수요가 꺾일 수 있음

즉, 순수한 경기 민감형 포트폴리오라 볼 수 있으며, 임대율 상승과 리노베이션이 긍정적 시그널이긴 하나, 외부 경기 요인에 대한 민감도를 투자자가 반드시 고려해야 합니다.

3. 실적 리뷰(최근 분기): 매출 견조 vs 이익지표 악화의 딜레마

3-1. 매출 추이: 2024.06→2025.06 분기 흐름 점검(34.44→29.69)

최근 5개 분기를 보면 매출은 2024.06 $34.44 → 2025.06 $29.69로 완만한 하락세입니다. 분기별로 등락은 있으나 큰 폭의 성장세는 없으며, 임대 확대에도 매출이 늘지 못하는 이유는 기존 계약 해지·임대료 수준·공실 전환의 영향으로 풀이됩니다.

3-2. EBITDA/EBIT: 개선과 둔화가 교차(2025.06 EBITDA 13.82, EBIT 1.93)

2025년 2분기 EBITDA는 $13.82로 전분기 대비 상승했지만, EBIT는 $1.93으로 크게 축소됐습니다. 이는 감가상각비 증가와 이자 부담 확대로 인해 영업이익률이 희석된 결과입니다. 즉, 현금흐름 차원에서는 개선이 보이지만, 회계상 영업이익은 오히려 후퇴하는 딜레마가 발생한 것입니다.

3-3. 손익: 세전·세후·당기순손실 지속 확대(ROA 음수)

• 세전손익: -$8.99 (전분기 -$6.15 → 적자 확대)
• 세후손익: -$9.15 (전분기 -$6.27 → 적자 확대)
• 당기순이익: -$14.28 (전분기 -$11.90 → 적자 확대)
  ROA는 -4.15%로 여전히 음수 구간에 머물고 있습니다. 이는 자산 활용도가 낮고 부채 이자·운영비용이 수익성을 갉아먹고 있음을 보여줍니다.

3-4. 운영지표 해석: NOI 감소·FFO 부진 이슈 짚기

임대 계약이 늘었음에도 불구하고 NOI(순영업소득)는 감소세, FFO(펀드운영수익)는 여전히 음수 구간입니다. 원인은 크게 두 가지입니다:
1) 자산 리노베이션 과정의 비용 증가
2) 높은 이자비용과 차입 구조 압박

즉, 단기적으로는 ‘임대 확대 → NOI 개선’이 자연스럽게 연결되지 못하는 구간이며, 투자자는 FFO가 언제 플러스 전환될 수 있을지를 중점적으로 확인해야 합니다. 현 시점에서 CMCT의 투자 매력은 턴어라운드 기대 vs 재무부담 리스크 사이에서 균형을 따져봐야 하는 상황입니다.

4. 현금흐름 해부: 영업 주춤, 투자 지출 크고 재무 흐름으로 버틴다

4-1. 영업CF: 2025.06 -1.27—임대·금리·운전자본 영향

2025년 2분기 영업활동 현금흐름은 -1.27백만 달러로 마이너스를 기록했습니다. 임대활동은 확대되었으나, 높은 이자비용(17.04백만 달러 지급)과 운전자본 악화(-4.45백만 달러)가 현금창출력을 상쇄했습니다. 즉, 기본적인 영업에서 발생하는 현금이 이자비용조차 감당하기 어려운 상태라는 점에서, 단기 배당이나 신규 투자 여력은 제한적입니다.

4-2. 투자CF: 리노베이션·Capex 부담(2025.06 -12.75)

투자활동 현금흐름은 -12.75백만 달러로, 대부분이 호텔 리노베이션 및 자산개선 Capex에서 발생했습니다. 긍정적으로 보면 중장기 경쟁력 강화를 위한 지출이지만, 단기적으로는 현금 소모가 확대되는 구조입니다. 특히 투자 회수 속도가 더디다면 현금흐름 리스크가 누적될 수 있습니다.

4-3. 재무CF: 부채 조달로 유동성 유지(2025.06 +16.49)

재무활동 현금흐름은 +16.49백만 달러로 플러스 전환되었습니다. 이는 주로 부채 발행(+30.24백만 달러) 덕분이며, 이를 통해 영업·투자에서 빠져나간 현금을 보충했습니다. 하지만 동시에 채무불이행 면제 이후 신용계약이 수정되면서, 일부 현금흐름은 채권자 통제 하에 묶이게 되었고, 차입 여력 또한 제한될 수 있다는 점을 염두에 둬야 합니다.

4-4. 배당 현금지급: 지급 지속 vs 커버리지 점검 필요

2025년 2분기 배당금 현금지급은 -11.40백만 달러로 집계됩니다. 영업CF가 마이너스인 상황에서 배당을 이어가는 것은 커버리지 리스크를 높이는 선택입니다. 단기적으로는 주주친화적일 수 있으나, 장기적으로는 차입 의존형 배당이 구조적 리스크로 전환될 수 있어 투자자는 배당 지속 가능성을 냉정히 평가해야 합니다.

5. 부채·유동성 체크: 신용계약 수정·현금흐름 통제 강화의 의미

5-1. 채무불이행 면제 후 2022년 신용계약 재수정·만기연장

CMCT는 2025년 상반기 채무불이행 면제를 받은 후, 기존 2022년 신용계약을 재수정하고 일부 만기를 연장했습니다. 동시에 2025년 4월부터는 주요 현금흐름에 대해 대주단이 통제권을 강화한 상태입니다. 이는 단기 유동성 위기를 막아주는 동시에, 향후 배당·투자 활동에 제약을 주는 양날의 검으로 작용합니다.

5-2. 이자지급 증가(2025.06 17.04)와 커버리지 리스크

2분기 현금 이자지급액은 17.04백만 달러로, 전분기(7.69) 대비 두 배 이상 확대되었습니다. 금리 레벨과 차입 구조 특성을 고려하면, 단순히 영업CF 개선만으로는 이자 커버리지 달성이 쉽지 않은 상황입니다. 이는 곧 FFO 회복 지연 → 배당 축소 가능성으로 이어질 수 있습니다.

5-3. 부채상환·자산 매각·리파이 전략 체크리스트

현재 CMCT의 생존 전략은 크게 세 가지로 요약됩니다.
1) 부채상환: 단기적으로 일부 차입을 조기 상환해 이자비용을 줄이는 방법
2) 자산 매각: 비핵심 자산을 매각해 현금을 확보하고, NOI 기여도가 낮은 자산을 정리
3) 리파이낸싱: 높은 금리부채를 낮은 금리로 교체해 구조를 완화

투자자 입장에서는 CMCT가 위 세 가지 전략을 실질적으로 실행할 수 있는지, 그리고 그 속도가 얼마나 빠른지가 향후 주가 안정성과 배당 지속 여부를 결정짓는 핵심 변수가 될 것입니다.

6. 밸류에이션 스냅샷: PER 의미 약화, PBR 고평가 신호?

6-1. PER -0.03: 적자 REIT 평가 시 주의점

크리에이티브 미디어 & 커뮤니티 트러스트(CMCT)의 현재 PER은 -0.03으로 계산상 의미가 거의 없습니다. 지속적인 적자 상태에서는 이익 기반 밸류에이션 지표가 왜곡되며, 특히 REIT의 경우 순이익보다 FFO(펀드운영수익)나 NOI(순영업소득)를 중심으로 평가하는 것이 더 현실적입니다. PER 수치만 보고 "저평가" 혹은 "고평가"를 판단하는 것은 위험합니다.

6-2. PBR 히스토리(최대 ~16x): 역스플릿·자본 변동성의 왜곡

과거 PBR(주가순자산비율)은 2.44~17.14배까지 널뛰기했는데, 이는 2025년 역스플릿(1:25)과 자본 변동성 때문에 왜곡된 결과입니다. 2023년 중반 PBR이 16배 이상 치솟은 것은 내재가치 개선이 아닌 회계적 효과와 시가총액 급감에서 비롯된 착시였습니다. 즉, 현재 PBR 역시 실질 자산가치 반영보다는 시장 변동성 영향이 크다는 점을 감안해야 합니다.

6-3. 동종업 대비 프리미엄/디스카운트 체크 포인트

동종 상업용 REIT들과 비교하면 CMCT는 소형 자산 규모·높은 부채비율·지속적 적자라는 점에서 프리미엄을 받기보다는 오히려 디스카운트 요인이 많습니다. 투자자라면 단순히 PBR이 낮아 보인다고 매수하기보다, 실질 자산 매각가치·현금흐름 창출력이 시장 대비 어떤 위치에 있는지를 점검하는 것이 중요합니다.

7. 배당 전략: 표면 수익률 vs 지속가능성, 무엇을 볼까

7-1. 배당 정책·스케줄 개요

CMCT는 REIT 특성상 배당을 정기적으로 지급해야 하며, 2025년에도 분기 배당이 유지되고 있습니다. 표면적인 배당수익률은 약 0.49%로 나타나지만, 이는 주가 급변에 따라 크게 흔들릴 수 있는 수치입니다. 특히 역스플릿 이후 배당금 총액은 줄지 않았으나, 주식 수 감소로 인해 수익률이 왜곡될 가능성이 큽니다.

7-2. FFO 기반 커버리지와 리스크 신호

배당의 지속 가능성을 보려면 FFO를 기준으로 커버리지를 확인해야 합니다. 그러나 2025년 2분기 기준, CMCT는 FFO가 여전히 음수이고 영업활동 현금흐름도 -1.27백만 달러입니다. 그럼에도 불구하고 같은 분기 배당금 지급액은 -11.40백만 달러에 달해, 사실상 차입에 의존한 배당이 이루어지고 있습니다. 이는 향후 신용등급·재무구조에 부담으로 작용할 수 있는 리스크 신호입니다.

7-3. 역스플릿 이후 배당률 왜곡 주의사항

2025년 4월의 1:25 역스플릿은 주가와 배당지표에 직접적인 왜곡을 남겼습니다. 역스플릿 직후 표면상 배당률이 과대평가되거나, 반대로 축소돼 보일 수 있습니다. 따라서 투자자는 단순히 현재 배당률 수치에 의존하기보다, 실질 FFO 커버리지·현금흐름 추이·자산 매각 후 배당 여력을 함께 점검해야 합니다. 배당이 유지될지 여부는 결국 차입 구조 개선과 NOI 회복 속도에 달려 있습니다.

8. 주가·기술적 동향: 52주 2.75~51.47달러, 초고변동성의 함정

8-1. 단기 급등(전일 +13.25%) 배경과 거래량 해석

2025년 9월 12일 기준 CMCT는 전일 대비 +13.25% 상승하며 $7.95에 마감했습니다. 하지만 거래량은 1.8만 주 수준으로 평균 대비 낮아, 가격 급등은 펀더멘털 개선보다는 저유동성 속 단기 매수세 집중으로 설명할 수 있습니다. 즉, 적은 물량으로도 가격이 크게 움직이는 전형적인 마이크로캡 패턴으로, 일반 투자자에게는 체결 리스크가 상당히 크다는 점을 유념해야 합니다.

8-2. 2025-04-15, 1:25 리버스 스플릿 효과

2025년 4월 15일 단행된 1:25 리버스 스플릿은 주가를 단번에 수십 달러대로 끌어올렸으나, 기업의 내재가치에는 아무런 변화를 주지 못했습니다. 오히려 역스플릿 이후에도 52주 고점($51.47)에서 저점($2.75)까지 폭락하는 과정을 거치며 변동성이 심화되었습니다. 역스플릿은 단기적으로 관리종목 리스크를 줄이는 효과가 있으나, 재무구조 개선 없이 주가 방어만으로는 투자자 신뢰를 회복하기 어렵다는 점을 보여줍니다.

8-3. 지지/저항 구간과 리스크 관리 아이디어

기술적 측면에서 현재 주가는 $8 부근 단기 저항선에 근접해 있으며, 단기 지지선은 $6대 초반에서 형성된 것으로 보입니다. 그러나 초저유동성 환경에서는 전통적인 지지·저항선 신뢰도가 낮습니다. 투자자가 접근한다면 ① 투자 규모 축소, ② 손절·익절 구간 사전 설정, ③ 포트폴리오 내 비중 관리 같은 리스크 관리 전략이 필수적입니다.

9. 투자 시나리오·목표가 맵: 컨센서스 4달러 vs 현주가 7달러대

9-1. 보수적: 컨센서스 리버전(4달러) 시 하방 리스크

애널리스트 컨센서스 목표가는 $4.00로, 현재 주가 대비 약 -50% 하락 여지를 내포합니다. 이는 단기적으로 NOI·FFO 개선 부재, 높은 이자 부담이 이어질 경우 충분히 현실화될 수 있는 시나리오입니다. 보수적 투자자는 자산 매각·배당 축소 같은 구조적 조정이 확인되기 전까지는 관망하는 편이 유리합니다.

9-2. 기준: NOI 안정·리파이 진척 시 박스권

중립적 관점에서는 NOI가 감소세에서 안정화되고, 동시에 부채 리파이낸싱이 성공적으로 이어질 경우 주가는 $6~$10 구간에서 박스권 등락을 보일 가능성이 큽니다. 즉, 단기적 폭락 위험은 줄어들지만, 구조적 개선이 가시화되기 전까지는 큰 폭의 상승 동력도 제한적일 수 있습니다.

9-3. 공격적: 임대율 상향·자산가치 재평가 트리거

공격적 시나리오는 임대율 상승과 호텔 리노베이션 효과가 실적에 반영되고, 동시에 비핵심 자산 매각·부채 축소로 재무 레버리지가 개선되는 경우입니다. 이때 시장은 CMCT를 ‘턴어라운드 스토리’로 재평가할 수 있으며, 주가는 단기적으로 $10 이상 반등 가능성이 있습니다. 다만 이는 자산 가치 재평가와 유동성 확보라는 두 가지 조건이 충족되어야만 가능한 고위험·고보상 시나리오입니다.

10. 앞으로의 촉매·리스크 이벤트 캘린더

10-1. 분기 실적(FFO/NOI) 발표 타임라인

CMCT는 분기별 실적 공시에서 NOI·FFO 추이가 핵심 체크포인트입니다. 최근 분기에서도 매출은 유지되지만 FFO가 여전히 적자인 만큼, 다음 실적 발표(2025년 11월 예정)에서 적자 축소 여부가 단기 촉매로 작용할 수 있습니다. 특히 EBITDA와 영업현금흐름이 플러스 전환하는지가 투자 심리에 직접 연결됩니다.

10-2. 부채 만기·차환·자산 매각 공시 주시

2025년 이후 도래하는 부채 만기 구조와 이에 따른 차환(refinancing)이 중요한 이벤트입니다. 자산 매각이나 리파이낸싱 공시가 나올 경우, 단기적으로는 유동성 우려 완화 → 주가 반등 요인이 될 수 있습니다. 반대로 차환 실패·자산 매각 지연은 즉각적인 주가 하락 압력으로 이어질 수 있습니다.

10-3. 금리 사이클·오피스 수요 지표 모니터링

상업용 REIT는 금리 환경과 임대 수요에 직결됩니다.
- 금리 하락 사이클 진입: 차입 비용 경감 → 이자 부담 완화
- 오피스 공실률 축소: NOI·FFO 개선 모멘텀
투자자는 연준의 금리 스탠스와 주요 도시 오피스 점유율 지표를 함께 모니터링해야 합니다.

11. 실사 체크리스트: 매수 전 반드시 확인할 8가지

11-1. 임대만기 래더·임차인 신용도

임대만기 구조가 짧거나 특정 대형 임차인에 의존할 경우, 공실 리스크가 높아집니다. 임차인의 신용도와 계약 갱신 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

11-2. 자산별 NOI 기여도·공실률

호텔, 오피스 각각이 전체 NOI에 어느 정도 기여하는지, 그리고 자산별 공실률이 어떻게 변동하는지를 확인해야 합니다. 리노베이션이 끝난 호텔의 수익성 회복이 포트폴리오 전체에 얼마나 영향을 주는지도 중요합니다.

11-3. Covenant·현금통제 조항 세부

2025년부터 적용된 현금흐름 통제 강화 조항은 배당·투자 활동을 제한할 수 있습니다. 신용계약의 Covenant(재무약정) 조건을 꼼꼼히 검토해야 합니다.

11-4. Capex 계획·리노베이션 ROI

향후 자본적지출(Capex) 규모와 리노베이션 프로젝트가 얼마나 수익성 개선으로 이어질지(ROI)를 추정해야 합니다. 단순 지출 확대는 현금흐름 악화로 직결됩니다.

11-5. 배당정책 변경 이력·커버리지

배당금이 유지·삭감·중단된 과거 이력과, 최근 FFO 기반 커버리지 비율을 확인해야 합니다. 차입에 의존한 배당은 장기 지속 불가능합니다.

11-6. 주가 변동성·유동성(거래량) 리스크

CMCT는 거래량이 낮아 체결 불안·슬리피지가 심각합니다. 초저유동성 리스크를 감수할 수 있는 투자 규모만 접근해야 합니다.

11-7. 역스플릿 이후 발행주식수·잠재 희석

2025년 1:25 역스플릿 이후, 주식 발행·상각 내역을 추적해야 합니다. 향후 신주 발행이나 전환증권 행사가 있을 경우, 희석 리스크가 다시 부각될 수 있습니다.

11-8. 동종 REIT 대비 멀티플·FFO 비교

PER·PBR만이 아니라, FFO 멀티플과 배당 커버리지를 유사 REIT와 비교해야 합니다. 동종업 대비 현저히 낮다면 구조적 문제일 수 있고, 반대로 회복 가능성이 있다면 기회 요인이 될 수 있습니다.

12. 반등의 서막인가, 일시적 소나기인가

12-1. 투자자 프로필별 접근법(단기 트레이더 vs 배당·가치 투자자)

CMCT는 현재 초고변동성·저유동성 특성을 지니고 있어, 투자자 유형에 따라 전략이 확연히 갈립니다.
- 단기 트레이더: 변동성 자체를 기회로 활용할 수 있습니다. 단, 거래량이 적어 호가 간격이 크게 벌어질 수 있으므로 소규모 포지션, 엄격한 손절선 설정이 필수입니다.
- 배당·가치 투자자: FFO와 NOI가 음수 구간인 상황에서 배당 지속 가능성은 낮습니다. 현 시점에서 장기 보유보다는, 향후 자산 매각·리파이낸싱·NOI 회복이 명확히 확인된 뒤 접근하는 것이 안전합니다.

12-2. 리스크 관리 플랜: 포지션 사이징·손절·뉴스플로우 점검

CMCT는 뉴스 한 줄에도 주가가 급등락할 수 있는 구조입니다. 따라서 투자자는
1) 포지션 사이징: 포트폴리오 내 극히 제한된 비중만 투자
2) 손절 기준: 주요 지지선($6 초반) 하회 시 과감한 청산 고려
3) 뉴스플로우 점검: 실적 발표·부채 만기·금리 정책 관련 이슈를 지속 모니터링
이 세 가지를 통해 변동성 리스크를 통제해야 합니다.

12-3. 키 테이크어웨이 3줄 요약

• 펀더멘털 부진(FFO·NOI 적자)과 높은 부채 부담이 여전히 해소되지 않은 상태
• 단기 급등은 저유동성·역스플릿 효과가 결합된 결과로, 구조적 개선 신호는 제한적
• 투자자는 턴어라운드 신호(임대율·리파이·자산매각)가 명확히 확인되기 전까지는 보수적 접근이 합리적